如果蔡家、华岩是新三板，中央公园、礼嘉是创业板，那么观音桥、江北嘴和南滨路是大蓝筹集中的主板，值得你重仓。至少在观音桥，龙湖、东原和协信就是这么做的，恒大正在这么做——
9月22日，重庆江北区政府网发布信息，与恒大集团正式签署战略合作协议，共同打造观音桥商圈组团约1400亩城市综合体，总投资额达1000亿元，拟建成集新兴金融、高端商贸、商务总部于一体的旗舰式产业集群。
恒大观音桥土地的具体地点未公布，但最有可能在鹞子丘一带，旁边是龙湖新壹街地块、以及东原世界时地块，对面还有新华协信中心。
再往渝澳大桥方向走，还有煌华地块，因为品牌量级不够，容易被忽略。再往下，则是恒大御龙天峰、保利天汇，这两家品牌同样共享观音桥商圈配套。
流光飞舞观音桥，这里定格的是一座城市的绝代风华，以及各种善断大势、巧夺先机的故事。如果恒大的1400亩土地是观音桥商圈的未来时，那么，谁是观音桥商圈的现在时？
2016年是龙湖.新壹街、2017年是东原世界时。
估值观音桥
作为大蓝筹，政府对观音桥基本盘描述是：在市商务委出台的重庆首个《商圈发展报告》里，观音桥商圈的社零总额是341亿（2015年），而它的下一个目标是600亿。深圳商圈核心区可以达到6平方公里，观音桥商圈今后扩容后，有6.5平方公里。
仔细梳理起来，这篇文章可以叫《那些年，我们错过的观音桥》，这里的行情平稳健康向上，受大盘影响不多，所有的错过都是过错，还好总有纠错的机会，如果你一直要的是稳稳的幸福。
看观音桥的发展逻辑，犹如看南滨路。从懂不起、到懂得起、再到拥有它，我们对美好生活的向往从未停歇。
2001年，当龙门阵财经long-finance刚到重庆的时候，观音桥是第一站。彼时，尾巴冒着黑气的中巴车从步行街中间呼啸而过，两侧是现在的世纪新都和新世界百货；嘉陵广场上一对对的情侣让夜色多了点粉红，曾经花前月下的土地下面，现在穿过了轻轨3号线，观音桥附近的房子，铺天盖地的广告还是1000元/㎡出头的东方家园；
2003年，龙门阵财经的一位朋友，3000多元/㎡的价格入手了一套龙湖枫香庭，那个时候重庆的房屋均价是2000多元/㎡，由于大家嘲笑太多，他实在承受不住压力，很快转手卖了出去……现在大家对他嘲笑更多了；
2005年，又一位朋友5000元/㎡买了观音桥环道上的房子，楼盘品牌不太出名，但这次大家都不嘲笑了，暗自琢磨，说不定她赌对了呢；
2008年，江北老区府搬迁，有了光华观府国际，价格9000元+/㎡；
2009～2016年，这几年的楼市起起落落，楼盘基本都围绕观音桥周边旋转，价格比较稳定，2015年年底观音桥商圈旁边的佰乐街价格，住宅在11000～12000元/㎡，到了2016年4月份后，这价格你就看不到了；
2017年，有一个对这7年来的价值回归，反应到价格上即是补涨。
把2001～2017年观音桥的住宅价格做一个图，长阳线异常坚挺；
再后来，观音桥就不太好找住宅了，土地太矜贵，谁家能那么豪气万丈的猛推100多㎡的大户型？
到了2017年，建面20000+元/㎡的房子，南滨路、观音桥、九曲河、礼嘉、渝中区都有一批，但它们的购买逻辑不一样，有的就喜欢山水资源、有的要商圈资源，鱼和熊掌都是好东西，看你侧重哪方面。
目前，观音桥商圈里推出的纯住宅为东原世界时，套内面积在79～133㎡。观音桥商圈里，纯住宅、有园林打造、有800多㎡的健身会所、软装的标准颇得东原印长江的精髓，精装修价格4000+元/㎡，包括新风系统、地暖、中央空调等，数据很牛逼。
在观音桥这种寸土寸金的地方，龙门阵财经认为，其实加法做得太多，稍微“用力过猛”，比如为了坚定业主的信心，健身会所非要搞个5年内自持等，还有1楼大堂的入户架空，基本上就把印长江的豪宅打造标准搬了过来，把这些加法去掉，房子照样可以卖得很好。
当然东原想得更深一层，能形成持续的好口碑的产品，一定在产品上有很多良心投入（在卖房时，这些投入不能完全变现）。但业主在1年甚至数年后，通过自家房子和其余房子的对比，能持续去传播产品的好。这种口碑传播，能让该品牌后续的项目产生溢价，之前的各种投入也能得到回报。
东原世界时的住宅打造，走的就是这样一条路子，开发商和入市观音桥的购房者思考逻辑有一样，都是估值观音桥，看好大蓝筹；也有不一样，他们喜欢折腾，喜欢庖丁解牛一样的研究产品细节，而购房者不。
入市观音桥
烟花易冷，繁华易碎。观音桥在被追逐的财富中，有着梦幻色彩般的迅速膨胀，自然也就危机暗藏，不是所有的观音桥，最终都会变成传奇——住宅过后，观音桥的公寓楼零星推了不少，效果匹配上千差万别。
同样的观音桥，不同样的命运，入市观音桥，需要一双慧眼洞穿其中的真假祸福。
大约2013年、2014年观音桥的某公寓楼，户型比较奇葩，当年卖15000元/㎡左右，滞销了好一阵子；
煌华在观音桥有公寓，但其开发商一度苦陷资金链问题，这影响到项目本身；
朗晴广场的商场做得不好，公寓楼还是不错；
观音桥未来国际往上走几步，隆鑫中心还愁眉苦脸的站在那里，年初将商业调整为住宅，但如今动工龟速，操作起比较困难。
融恒时代广场运气比上述的楼盘好一点，均价在23000元/㎡。
风云际会中，何偿不是生与长的机会起伏，不少开发商自然也懂得驾驭观音桥绝版地段资源的智慧：
龙湖新壹街公寓已经清货，目前在主推写字楼；
新华协信中心的公寓也比较抢手，精装公寓建面价格在24000/㎡左右，也有清水的loft产品，价位区间差不多；
最新的搅局者是东原世界时，它即将加入战团。
世界时的“武器”是建面29～46㎡精装修公寓，装修成本在2500+元/㎡，在大融城的外展场，咨询的人比较多，龙门阵财经认为，定价在23000～27000元/㎡区间都算合理，但置业顾问给出的计划价格，跟新华协信中心相比，相当有惊喜。
（东原.世界时公寓效果图）
从拿地价格上，也能看出东原撬动世界时以及喊出这个价格的底气：
由于江北区政府公布的具体数据有限，恒大观音桥地块很多指标尚不清晰，不过可以想象的是，楼面地价不会便宜。
想想蔡家的楼面地价最高到了多少？接近10000元/㎡，礼嘉有4块土地楼面地价上万、大竹林、冉家坝、渝中区都有楼面价上万的土地，金地弹子石地块，也摸到了10000元/㎡。而这可是观音桥核心商圈，外地人来渝的印象，除了解放碑就是观音桥。
地价会反应到楼价。
从价格我们能倒推东原世界时的野心，“我地价便宜，我楼价惊喜，我小区良心”——吸纳观音桥的价值投资者，就差没脑门上清晰的写一排大字：2017年，你还要错过观音桥吗？
世界时，错不过
如果喜欢住商圈，考虑的维度第一是居住便捷度。住宅类的需求，就不仅是投资逻辑而是生活逻辑，需要给购房者传递生活的愿景。
1、目前，重庆建面20000+元/㎡的楼盘并不少，但核心商圈内的并不多，东原世界时的位置在鹞子丘版块，红旗河沟汽车站对面，挨着30多万㎡的龙湖新壹街，200多万㎡的观音桥商圈，商业配套是足够的；要教育资源，有观音桥小学中学、重庆工商大学江北校区；要医疗，也有江北区中医院、江北区妇幼保健院，交通其实不用多说，80多条公交线、3、6号轻轨线换乘站点，是一站式的生活模式,这种配套，重庆少见；
2、世界时的价位虽然没有对外公布，但叠加观音桥的区位价值来看，不高，当年的龙湖枫香庭，开盘价也比重庆楼市均价高1/3更多，现在它的溢价率是多少呢？600%。
3、世界时的园林设计上，由擅长豪宅设计的新加坡一家事务所主笔，打造城市度假园林，再加上全品牌系恒温游泳池会所、全系品牌健身会所，相当于东原把做印长江的高端经验搬到了世界时这个产品上。
4、要住观音桥商圈，但周边提供的都是小户型，这个客群需要的房子，观音桥根本没有。卖光了，出现了一个断档期，而东原世界时很聪明的填上了断档，那样项目开盘的时候，这种产品只有客户没有竞品，你说卖得好不好？
核心商圈的纯住宅，比其他地方的住宅功能要复杂一点，它在居住属性和金融属性上匹配度和谐，除了自然资源上并没有明显的短板。
首先，房住不炒，但如果喜欢做价值溢价，东原世界时的溢价逻辑又该如何思考呢？这部分主要针对的是它家的公寓产品，传统商圈价值溢价硬通货。
如果非要给它定义一个属性，龙门阵财经认为，那是一个实现财务自由的机会，这样一个机会，放在整个重庆市场基本面，2016年10月～2017年6月有一波，这是靠选对城市、靠周期赚钱。
但如今调控已经按下了暂停键，加上限售，靠周期赚钱并不是长久之计。房屋具有居住和投资双重属性，真正的价值投资者，赚的是长线的钱。
放在观音桥，每一次新公寓楼出来，只要品牌是对的，那都比较稳，只是溢价多少的问题，这是研究细分区域赚钱，赚慢钱，赚稳钱。
如何提高赚慢钱的能力？
首先要选对品牌。谁知道下一轮的下行周期什么时候来？你买的房子这家，在下行周期里是什么样的状况？东原、龙湖、协信、恒大，完全可以组成观音桥商圈的楼市四大天王，东原做价值品也有经验，印长江的高端品牌是重庆大平层的开山鼻祖，地位卓然，它掉过头来在商圈做价值投资品，驾轻就熟；
其次要覆盖掉财务成本。世界时目前正在和全球数量最多、发展最成功的精品商务酒店连锁品牌之一谈签约，且谈判已经到最后一步就差签字确认。
龙门阵财经查询了这家酒店在外地的操作模式，它在其他城市的运营良好，擅长为投资人提供有力的回报，年化收益都在5%以上——例如西安大雁塔该酒店开业21天实现满房；杭州该酒店开业27天实现满房；兰州步行街该酒店开业8天即满房。
未来这家酒店入驻观音桥，对于东原世界时口碑、公寓的购买者物业资产、以及未来的溢价，都将是一个加法。它在重庆地区的操作模式暂不清晰，若也以此操作，可以覆盖掉财务成本利息，观音桥商圈的未来发展，不用怕3年、5年的长期持有。
有的楼盘会成为退潮后的裸泳者，有的楼盘，退潮反而能检验成色，从其指标上分析，东原世界时有很大几率成为后者。
东原世界时，观音桥现在时。这也是恒大入驻观音桥土地之前，观音桥最为聚焦的楼盘之一。
未来尚未到来，把握现在。
